OVERDRACHT ONROEREND GOED -- Achtergrondinfo-recht en notariaat

 

De formele overdracht van onroerend goed (gebouwen en landerijen) vond voor 1811 plaats voor het gerecht waaronder het goed gelegen was. Dat gerecht was de schepenbank, het burengerecht of de laatbank die ter plaatse bevoegd was. Dit was al zo in de 15e eeuw, maar werd in de periode 1530/40 nog eens bevestigd door enkele ordonnanties van Karel V. Voor 1811 kon dus geen onroerend goed overgedragen worden voor de notaris.

Tussen 1811 en 1956 was een formele overdracht van onroerend goed voor een instantie geen vereiste voor de rechtsgeldigheid van de overdracht. Wel moest vanaf 1825 de overdracht geregistreerd worden (archieven hypotheekbewaarders).

Sinds 1956 is overdracht voor een notaris verplicht. Daarnaast moet de overdracht bij het kadaster ingeschreven worden. Pas na deze inschrijving is de overdracht voltooid.

Een en ander wil niet zeggen dat voor 1956 de notaris nooit bij de overdracht van onroerend goed betrokken werd. Integendeel! In de 18e eeuw werden door notarissen in de steden volop koopcontracten opgesteld. Het verschil tussen deze koopcontracten en de formele overdracht was, dat de contracten slechts bindend waren voor de koper en de verkoper. De formele overdracht was niet alleen bindend voor koper en verkoper, maar ook voor derden (die bepaalde rechten op het goed konden hebben, b.v. een recht van overpad). Deze koopcontracten of acties van koop bevatten vaak meer informatie dan de formele overdracht (b.v. prijs van het goed). Deze acties (we zouden tegenwoordig spreken van de economische eigendom of -onterecht- van een ‘voorlopig’ koopcontract) konden weer verhandeld worden (zo kon het jaren duren voor dat de formele overdracht voor schepenen plaatsvond). En uit het oogpunt van rechtszekerheid werd tussen 1811 en 1956 ook het merendeel van de overdrachten notarieel gepasseerd.

onrgoed.jpg (29265 bytes)

Een deel van Rotselaer in Vlaam-Brabant.
(Uit: Eduard van Ermen, Het kaartboek van Averbode 1650-1680, Brussel. 1997)

De overdracht voor schepenen moest - zoals gezegd - plaats vinden voor het gerecht waaronder het goed gelegen was. Daar bestonden soms uitzonderingen op. Zo hadden schepenen van de Brabantse hoofdsteden (zoals Antwerpen, Brussel, Leuven en Den Bosch) het recht om overdrachten van onroerende gelegen onder hun kwartier te passeren met voorbijgaan van de plaatselijke schepenen. Ook sommige kleinere steden (zoals St. Oedenrode, Helmond, Eindhoven en Breda) hadden dit recht binnen hun invloedssfeer.

De notariële overdracht is niet aan een plaats gebonden. De notariële overdracht van een huis in Utrecht kan dus in Amsterdam plaats hebben gevonden. De akte moet echter wel bij het kadaster waaronder de plaats waar het goed valt ingeschreven worden.

Overigens bleven er voor 1811 sommige overgangen van onroerend goed buiten het zicht van schepenen. Dit was het geval bij goederen die overgingen bij versterf, dus: bij testament, bij onderlinge of notariële boedelscheiding of - bij één erfgenaam - zonder enige formaliteit, en ook bij schenkingen van deze goederen.